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学习物权法  依法维护自身权益


http://www.jslib.org.cn   2008-10-21 15:11:00    

 

学习物权法  依法维护自身权益(一)

  《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。
  《物权法》是调整财产关系的民事基本法律,是一国民法的重要组成部分,它调整因物的归属和利用而产生的民事关系。它的施行,将对我国社会主义市场经济的健康发展和各类民事主体的权利保护发挥巨大的作用。
  物权法约22000字,分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有,共5编19章247条。我们选编了部分物权法相关解读内容,以帮助大家正确理解该部法律,从而能够依法、有效的维护自身的正当合法权益。
  1、公私财产平等保护
  物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 
  物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。我国宪法也明确规定:“国家实行社会主义市场经济。”在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。
  在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。 
  但是,平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定,公有制经济是主体,国有经济是主导力量,非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分,他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面,在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域,必须确保国有经济的控制力,而这些是由经济法、行政法予以规定的。
  2、满70年后住宅建设用地使用权自动续期
  “住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这是物权法作出的明确规定。
  我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。我国从上世纪70年代末开始改革开放,当时出让的一些土地使用期限较短,一些只有30年,很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房,使土地使用权期满的问题更加引人关注。
  随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定,回答了广大群众关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。
  但是,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
  3、土地承包期届满可按国家规定继续承包
  在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度。物权法规定,土地承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。赋予了农民长期而有保障的土地使用权。
  物权法规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。” 
  物权法还规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”
  对于土地承包权的转让问题,物权法规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。” 
  专家指出,这一规定既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策,又为今后修改有关法律或者调整有关政策留有了余地。
  4、禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产 
  针对当前国有财产流失的实际情况,物权法在坚持平等保护原则的基础上,强化了对国有财产的保护。
  ——物权法明确了国有财产的归属:“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。”法律并规定了哪些财产属于国有财产,防止因归属不明确而造成国有财产流失。依据宪法和有关法律,物权法明确规定国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产等;并规定,国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。 
  ——物权法强调“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。针对国有企业财产流失的问题,物权法规定:“违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。” 
  ——物权法还对监管不利造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”。针对国有财产监管中存在的问题,物权法规定:履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
  5、法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押 
  物权法规定,债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。它包括:建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具。 
  物权法还规定了不得抵押的财产范围:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
  “以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”物权法对建筑物抵押作出规定,“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”
  6、单位和个人不得贪污挪用私分截留拖欠征收补偿费等费用
  征收集体所有的土地和城乡居民的房屋,关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法明确规定:“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的,要依法承担法律责任。
  关于征收集体所有的土地问题,物权法规定:“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”
  关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题,物权法规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。” 
  专家表示,考虑到各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。
  7、物权法明确保护“阳光权”
  物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定,为公民维护“阳光权”提供了法律依据。
  物权法规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
  近年来,随着城市建设速度加快,住宅建设用地供应趋紧,加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,有些开发商违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大;有些人甚至为求便利,私搭乱建,影响相邻建筑。
  8、选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定
  物权法规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。 
  物权法对成立业主大会依法共同维权也作出规定。物权法明确,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
  根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  物权法同时明确,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是,当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,物权法亦明确规定:“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”


学习物权法  依法维护自身权益(二)

  某些细节,在我们日常生活中常被习惯;有些权益受侵害,我们还未意识到。即将于10月1日实行的《物权法》,对我们日常生活中的一些权益作出了明确规定,一些生活中邻里之间的“老问题”可用“新法”来解决。下面几个常见案例,结合《物权法》我们一起来解读。
  1、邻居杂物占楼道 有权要求赔损失
  【案例】:邻居老李把杂物放在楼道,让追求时尚雅致生活的李小姐感到极为不雅,且出行不便。李小姐要求邻居老李挪走。
  但老李认为,杂物的位置属自家门前,并没有占李小姐家场地,因此不予理会。李小姐向物业反馈,可多次协调并无进展。
  【解析】:《物权法》对业主的物业建筑规定包括专有权(指业主个人私有的空间)、共有权(指楼道的公共空间)、成员权(指业主属于小区的一分子有投票的权力)。
  因此,楼道属于记入公摊面积的建筑,发生纠纷时,另一方受到损害的业主,可以运用法律的武器维护自己的权利。
  2、出租房噪音扰民 邻居可法律维权
  【案例】:许先生将自己空置的杂物间租给一家公司当仓库。仓库每天人来人往,货物推进推出,甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物。这使得邻居颇有意见。
  于是,邻居纷纷向物业投诉。虽物业和许先生也多次找承租方,要求承租方减少影响,但几番周折,事情并未好转,直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时,许先生不乐意了,认为房子是自己的,愿意租给谁是他个人的事,与他人无关,并至此以后,对此事置之不理。
  【解析】:《物权法》体现了一种平等。虽然这种纠纷解决起来不容易。依照《物权法》的相关事宜,类似扰民纠纷已达到法律的范畴,业主可以运用法律维护自己的权益。
  3、露台赠送给业主 属侵犯他人财产
  【案例】:开发商常用附送花园、赠送露台等方式促销楼盘。王先生就是看中了这一点才决定买房的。但入住后,发现无法办理土地证,王先生认为开发商的这种做法违规,要求给予补偿或办土地证。
  开发商却认为,售房前已说明,露台、院地只能有使用权,且赠送花园和露台的住宅,房价本身就不高,因此不予补偿。矛盾一直无法妥善解决。
  【解析】:住房的露台属于露天的一种物业,它基本上会计算入公摊面积,如果计算入公摊面积,就是属于全体业主的一个共有财产。而且《物权法》对物权的规定,不仅规定到露天的物业,而且还延伸到太阳能热水器的安装问题。但是由于对那些在露台上种花草、挪为己用的现象,其他业主没有提出异议,所以才没有诉诸法律。但按照《物权法》,这些都属于侵犯他人财产。 

  物权法小词解:
  “”--在民法上包括不动产和动产。“不动产”是不可移动的物,比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”是不动产以外的可移动的物,比如汽车、电视机等。
  “所有权”--是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。
  “用益物权”--是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利,比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
  “担保物权”--是为了确保债务履行而设立的物权,包括抵押权、质权和留置权;当债务人不履行债务时,债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。
  “善意”--是民法上的一个概念,是“恶意”的对称。指当事人不知道足以影响法律效力的有关事实,并对这种不知道当事人没有过失,比如善意取得制度下规定的善意,是指甲擅自出售保管或者借来的财产,按照市场正常的交易规则,乙确实不知道甲无权处分这一事实,在这种情况下,乙是善意的。为了维护交易安全和市场秩序,法律规定乙在支付合理的价款后可以取得该财产的所有权。民法上的善意,不是善良的意思,具有“不知情”的含义。是否构成善意,依照法律规定不同的情况有不同的要件。需要说明的是,适用善意取得制度的前提是法律允许转让的财产,法律不允许转让的财产不适用善意取得制度;善意取得制度是民法的一项制度,有关追赃的问题适用刑法的规定。
  “主物”--是指能独立发挥效用的物。“从物”是指不能独立发挥效用、依附于主物并发挥辅助作用的物,比如电视机是主物,电视机的遥控器是从物。
  “孳息”--“孳息”包括天然孳息和法定孳息。天然孳息,比如母畜生的幼畜、果树结的果实。法定孳息,比如按照借款合同取得的利息。
  “共有”--是指两个以上的单位或者个人对一项财产共同享有所有权,比如两个人共同购买一辆汽车。
  “留置权”--是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权,当债务人不履行债务时,债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产,并就该动产享有优先受偿的权利,比如顾客不支付洗衣费,洗衣店依法有权留置衣服,在法定期限内顾客还不支付洗衣费,洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费。
  “质权”--“质权”是为了确保债务履行而设立的一种担保物权,包括动产质权和权利质权。“动产质权”是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有,当债务人不履行债务时,债权人就该动产依法享有优先受偿的权利,比如以字画出质设定的质权。“权利质权”是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人,当债务人不履行债务时,债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利,比如以仓单、存款单出质设立的质权。
  “占有”--是指占有人对不动产或者动产的实际控制。
  “地役权”--是指在相邻关系以外,权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系,利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平,比如甲公司和乙公司约定,借用乙公司的道路通行,以便利甲公司员工的出入。
  “抵押权”--是为了确保债务履行而设立的一种担保物权,指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产,通过登记制度将该财产抵押给债权人,当债务人不履行债务时,债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利,比如以房产抵押设定的抵押权。
  “相邻关系”--“相邻关系”在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系,以保障其必需的生产和生活。
  “业主的建筑物区分所有权”--是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式,指各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。



作者:启司法

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